对(duì)于(yú)一方婚前贷(dài)款购买不动产、婚后(hòu)夫妻共同还贷(dài)的(de)情形,离婚时如何计(jì)算共同还(hái)贷的增值部分,分步计算(suàn)的方法,第一步是(shì)计算不动产升值率,不动产(chǎn)升值率(lǜ)=不(bú)动产现价格除以(yǐ)不动产成(chéng)本,而(ér)这里的不动产成本等于(yú)购买时不动产价格+共同已(yǐ)还利(lì)息+其(qí)他费用。在计算不(bú)动产升值率时,必须(xū)考虑利息(xī)成本,不能简单地(dì)用不动产现价格除以(yǐ)购买时价格直接得出升值(zhí)率。其他费用是(shì)指交(jiāo)易所涉及的成本(běn),属于购(gòu)房的(de)必(bì)要支出,如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等,但不包括公共维修基(jī)金和物业费,因(yīn)为其费用产生的基础并非交易(yì),而是不动(dòng)产长期使(shǐ)用中产生的费用;第二步是计算非产权(quán)登(dēng)记一方所得补偿,即共同还贷部(bù)分(fèn)乘以不(bú)动产升值(zhí)率,该数额的一半(bàn)即为(wéi)应补(bǔ)偿的数额。

       计(jì)算具体(tǐ)补(bǔ)偿数(shù)额时,应注意确定(dìng)计算时点(diǎn),这里的增值是指婚后增值,不包(bāo)括婚(hūn)前增(zēng)值(zhí),后(hòu)者属(shǔ)于一方(fāng)的个(gè)人财产。

       同时还应考(kǎo)虑(lǜ)两种情形下的修正问题,一是(shì)离婚时贷款(kuǎn)尚未清偿完毕(bì),只能将夫(fū)妻共同已经偿还的利息计(jì)入不(bú)动产成本,而不能(néng)将(jiāng)长达20年或者30年的尚未还贷的利(lì)息都纳入成本,否则(zé)会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现时承担因计入所有利息导致补偿(cháng)额降低的不公平结果;二(èr)是一方购买不动产后经过一(yī)段时间(jiān)才结婚的情形,计算(suàn)不(bú)动产(chǎn)升值率(lǜ)时(shí),应以结婚时不动产价格(gé)作(zuò)为计算依据,不能以购买时不动产价格作为依据,因为购买不动产(chǎn)至结婚(hūn)前这段时(shí)间不动(dòng)产的(de)增值收益属于一方婚前个人财(cái)产。

       我们认为,上述分步计(jì)算法简明易懂好操作,对审判实践中审(shěn)理相关(guān)的案件提供了可资(zī)借鉴的方法。

       另外需要指出(chū)的是,在离婚分割争议房产时,不仅要(yào)明了双方婚(hūn)后共同(tóng)还(hái)贷支(zhī)付的款项及(jí)其相对应财(cái)产增值部分,同时要根(gēn)据婚姻法(fǎ)第三(sān)十九条的规定,根据财产(chǎn)的具体情(qíng)况,按照照顾子(zǐ)女和女方权益的原(yuán)则作出公(gōng)平裁(cái)判。也就是说,计算(suàn)出(chū)的补偿(cháng)数额(é)不是绝对的,可以根据案件的实际情况行(háng)使一定的自(zì)由裁量权,目的(de)只有一个,即(jí)相对公平合(hé)理(lǐ)地解(jiě)决纠纷,平(píng)衡(héng)保护离婚(hūn)双(shuāng)方当(dāng)事人的(de)利益。

       审(shěn)判实(shí)践中,有时(shí)也会遇(yù)到房价下(xià)跌的情况,比如购买房产时在(zài)一个(gè)比较高的点位(wèi),婚(hūn)后(hòu)夫妻共同还贷若干年后,离婚(hūn)时房产的现(xiàn)值(zhí)反(fǎn)而比当初(chū)购买时下跌了。面对这种房产(chǎn)没有增值甚至(zhì)出现负增长的情况,我(wǒ)们认为,产权登记一方至(zhì)少要给另一方共同还(hái)贷本息一半的补偿。原因有二,一是一方婚前(qián)已经签订(dìng)房产(chǎn)买卖合同(tóng),购买什么(me)小区(qū)、什么楼层、什么朝向的房(fáng)产是购(gòu)买方(fāng)自己(jǐ)的选择,另一方(fāng)婚后(hòu)只是共同参与还贷,购买方自然应(yīng)当承担房价下跌的风险;二(èr)是离婚时(shí)房产判归(guī)产权登记一方,如果只是(shì)用于居住而非投资,房价暂时下(xià)跌并不会对其造成实质性损失(shī)。