眼下，虽然楼市（shì）新（xīn）政出台（tái），本市（北京）的（de）二手房买卖热度有（yǒu）所降低（dī），但二手（shǒu）房引发的合（hé）同纠（jiū）纷却居高不下。今天记（jì）者从海（hǎi）淀（diàn）法院获悉，目前二手房买卖合同纠纷中存（cún）在3个（gè）“雷区”，法官（guān）就此提（tí）示买（mǎi）房人，在（zài）购买房屋前需考虑周全。

纠纷1

网签前卖房（fáng）人反悔（huǐ）多交税（shuì）

王先生购买张女士位于（yú）海淀区的一套三居室住房，售价（jià）为（wéi）300万元，约定由买方王（wáng）先生支（zhī）付该（gāi）房屋全部税（shuì）款。鉴于房（fáng）价（jià）较高，买（mǎi）卖双方便协商通过（guò）避税的方式为王先（xiān）生减少购房支出，具体做法是（shì）网签合同时将房价报低至120万元（yuán）。

不料，网签之前（qián）张女（nǚ）士“反悔（huǐ）”，坚（jiān）持要求按照购房款全额（é）纳税，导致王先生“损失”税款共计17万元，一怒之下将王女士诉至法院。

法官提示：根据我国合（hé）同法的规定，恶意串通（tōng）、损害国家、集体或者第三人（rén）利益的合同属无效（xiào）。王先生与张女（nǚ）士妄图通过低（dī）报（bào）房（fáng）屋实际成交价格而逃避缴纳税款（kuǎn）的义务，即属于（yú）恶意串通、损害国家利益，该行（háng）为依法属无效行为。即使张女士事后反悔（huǐ），王先生也无法要求张女士履行原来的承诺（nuò），其因（yīn）此“多交的”税款只能（néng）自行负担。因此，作为（wéi）买房人在与卖（mài）方磋商房（fáng）价时（shí）应当努（nǔ）力将房（fáng）屋价格谈到自己（jǐ）可以接受的价位，而不是（shì）寄希望于避税。

纠纷（fēn）2

买房（fáng）无法迁（qiān）户口（kǒu）

徐女（nǚ）士（shì）系（xì）外地人，大学毕业后留京并将户口落在（zài）单（dān）位的集体户口。现（xiàn）在徐女士面临（lín）结婚生子的问题，而单位的（de）集体户口无法给（gěi）孩子落户，故其购（gòu）买房屋的一个重要目的（de）就是（shì）能将自己的户口迁入（rù）。通过中介（jiè）公司的居间（jiān）介绍，徐女士（shì）与出（chū）卖方签了房屋买（mǎi）卖合同。

但此后徐女士得知（zhī）其购买的房屋（wū）因没有在公安局户籍科备案，故无法迁入户（hù）口，无奈之（zhī）下与出（chū）卖方解除了（le）房屋买卖（mài）合同，不仅（jǐn）错过了购房（fáng）时机（jī），还多支（zhī）出一（yī）笔中介费。徐女士称其（qí）买房前向中介公司口头表达过落（luò）户的要求，中介（jiè）公司也口头答复说房（fáng）屋可（kě）以落户。但（dàn）对徐女士的该（gāi）说法（fǎ）没有任何（hé）证（zhèng）据。

法官提示：购（gòu）买二手房除（chú）了（le）对（duì）房屋的产权、年代、户型、朝（cháo）向、价格（gé）等因素有一般要求外，买房人还会对房屋有一些特殊的要求，比如要求房屋属（shǔ）于学（xué）区（qū）房、要求房屋可落户等等。买房人在看房时可能（néng）会对房屋（wū）出卖方（fāng）和房产中介（jiè）方提出（chū）过这些特殊（shū）要求，但如果在书（shū）面合同中没有体现，一旦目的（de）落（luò）空，产生（shēng）纠纷，事（shì）后取证将困难重重。为降低交易风险，建议购房人将对房屋的特（tè）殊要求写入书面（miàn）居间合同和房屋（wū）买（mǎi）卖合同，并明确约定违约责任，以便事后“有章可循”，减少损失。

纠纷3

夫妻卖（mài）房仅一方（fāng）签字

宋（sòng）先生与陈女士是夫（fū）妻关系，陈女士名下有一套房屋属夫妻共同财产。阮先生经中（zhōng）介公司（sī）居间（jiān）介绍，与陈女士签订了购买（mǎi）该套房屋的（de）买卖合同。签订合同时宋先生也在（zài）场，但（dàn）其未在买卖合同上签字（zì）。后宋先生将其（qí）妻（qī）陈女士连同阮先生一起诉至法院，以房（fáng）屋买卖合同（tóng）未（wèi）经其（qí）书面同意为（wéi）由，要求确认合同（tóng）无效。

审理中，中介（jiè）公司职员出庭作证，证实（shí）宋先生对房屋买卖过程是知（zhī）情的，在（zài）签订买卖合同时（shí）其在场并（bìng）未（wèi）表示异（yì）议。法（fǎ）官根据签（qiān）订合同时的真（zhēn）实状况及（jí）证人证言依（yī）法驳（bó）回了（le）宋先生（shēng）的诉讼请求（qiú）。

法官提示：根据我国婚姻法的（de）规（guī）定，夫或妻（qī）在处理夫妻（qī）共同财（cái）产上（shàng）的权（quán）利是平等的，因日（rì）常生活对（duì）共同财产做重要（yào）处理（lǐ）决定时，应当平等协商，取得一（yī）致意见（jiàn）。因此，夫或妻在出卖共同共（gòng）有（yǒu）的房屋之前应当（dāng）征得对方（fāng）的同（tóng）意，否则其处（chù）分权就是存（cún）在瑕疵的。根（gēn）据（jù）我（wǒ）国（guó）合同法的（de）规定（dìng），无权处分的合同经权利人追认或者（zhě）无权处分人订立合同后取得处分（fèn）权的，才属有效。本案中阮先生十（shí）分幸运，其提供了有（yǒu）效的证人（rén）证言可以证实宋先（xiān）生对其妻子卖房一事知情并同意。

为（wéi）避免卖房人受房价利益的驱动，为自己（jǐ）恶（è）意违约找（zhǎo）借口，法官建议（yì）购房人，你所购的（de）房（fáng）屋（wū）如果（guǒ）属于（yú）出卖人（rén）的夫（fū）妻共同财产，一（yī）定要在签订（dìng）房屋买（mǎi）卖合同前确（què）认夫妻双方均同（tóng）意卖（mài）房（fáng），即使作为出卖人（rén）在合同上（shàng）签字的是夫或妻一方，也应当要求提供其配偶（ǒu）授权卖房（fáng）的授（shòu）权委托书。（王蔷周红 张（zhāng）婷婷）